Op kot gaan wordt voor meer studenten onbetaalbaar

Alina Talipova is 20 jaar. Ze studeert Social Sciences aan VUB in Brussel. Ze huurt een kot in Elsene, waarvoor haar ouders maandelijks 360 euro neerleggen.

Axelle Buelens is 19 jaar. Ze studeert agogische wetenschappen aan VUB, maar zit op kot in Leuven. Ze betaalt 290 euro inclusief kosten voor haar kot. Ongeveer een vierde van de prijs betaalt ze zelf.

Tom Vandenhoudt is 21 jaar. Hij studeert elektromechanica aan UGent. Sinds dit academiejaar woont hij in een gedeeld appartement. Dat kost zijn ouders maandelijks 400 euro.

Julie Caluwé is 21 jaar. Ze studeert Media & Entertainment Business in Mechelen, maar ze zit op kot in Leuven. Een groot deel van haar studies betaalt ze zelf. Via via vond ze een goedkoop kot van 215 euro per maand en 100 euro kosten per jaar.

Febe Hindryckx is 21 jaar. Ze studeert Kunstwetenschappen aan UGent. 
Ze betaalt 395 euro inclusief kosten voor haar kot. Elk jaar slaat de prijs met 10 euro op. 

“Het is geen geheim dat de huurprijzen een groot probleem zijn”, zegt Julien De Wit van de Vlaamse Vereniging voor Studenten (VVS). “Vroeger kon een middenklassegezin met gemak een kot betalen. Nu is dat een heel ander verhaal. Een kot kost al snel 400 euro per maand en dat is voor veel mensen te veel. De prijzen blijven stijgen. Basiskoten kosten soms meer dan 500 euro. Dure koten zorgen ervoor dat bepaalde mensen bepaalde richtingen niet meer kunnen volgen. Dat is een aanslag op het democratische en toegankelijke onderwijs.”

Uit de studentenhuurbarometer van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB) blijkt dat de studentenhuurprijzen in Vlaanderen op twee jaar tijd met 9% zijn gestegen. De gemiddelde huurprijs zou 426 euro bedragen in Vlaanderen en 433 euro in Brussel. Al zijn die cijfers niet helemaal representatief, aangezien ze gebaseerd zijn op slechts 2.000 nieuwe contracten die in 2020 en 2021 zijn afgesloten via makelaars.  

De stijgende huurprijzen zijn onder andere het gevolg van het tekort aan koten. Het aantal studenten blijft dan ook stijgen. België telde in het academiejaar 2020-2021 naar schatting 491.500 studenten, goed voor een stijging van 4% in vergelijking met het jaar voordien. Dat blijkt uit het Kotkompas 2021, een studie van vastgoedadviseur Stadim en studentenvastgoedbeheerder Diggit Studentlife. In de grootste studentensteden verblijft gemiddeld 45% van de studenten in één of andere vorm van studentenhuisvesting. Daarbij komt nog het groeiende aantal internationale studenten.

Daarnaast drijven grote projectontwikkelaars de prijzen op. Die nieuwe projecten situeren zich vaak in een hoger prijsgamma. “Ze zijn bovendien afhankelijk van investeerders”, zegt onderzoeker Joren Sansen (VUB). “Er is een verwachte return on investment. Dat zorgt er ook voor dat, afgezien van het feit dat het nieuwbouw is en een hogere kwaliteit heeft, de huurprijs hoger zal zijn.”

Naast de locatie, bepaalt ook de typologie van het kot voor een groot deel de prijs. Onderzoek van Mpiris toonde aan dat een woonst in grootschalige studentenhuisvesting van een private speler het duurst is (493 euro). Een studentenhome van een onderwijsinstelling is het goedkoopst (315 euro).

Aan UGent betaal je 306 euro (inclusief kosten) voor een kamer. Bij HoGent kost de goedkoopste kamer 245 euro (inclusief kosten). VUB biedt kamers aan vanaf 321 euro per maand (inclusief kosten). Bij UAntwerpen kost een standaardkamer 225 euro per maand. KU Leuven heeft residenties met een huurprijs op maat, waarbij rekening wordt gehouden met het inkomen van het gezin. De all-in-huurprijs ligt tussen de 131 en 326 euro per maand.  

Studentenhomes zijn een betaalbare optie, maar het aanbod is beperkt en er is een wachtlijst. Je moet er ook vroeg bij zijn, vaak al in mei. Verschillende universiteiten melden dat de wachtlijst voor studentenkamers aangroeit. Bij UGent nam de wachtlijst vorig jaar bijvoorbeeld met een kleine 4.000 aanvragen toe, goed voor een stijging van 30% op een jaar tijd. In totaal beschikt UGent over zo'n 2.300 wooneenheden.

Ook HoGent merkt de toenemende vraag. "Naast het feit dat onze wachtlijst groter was dan andere jaren, merkten we ook op dat de studenten veel langer op de wachtlijst blijven staan", zegt afdelingshoofd Huisvesting Zara De Lee. "Doorgaans krimpt de wachtlijst in de periode juni-oktober nog aanzienlijk doordat een groot deel van de studenten toch een kot vindt op de private markt, maar dit jaar contacteerden beduidend meer studenten en ouders ons omdat ze in november na een half jaar zoeken nog niets gevonden hebben." Een gelijkaardig verhaal horen we bij Artevelde Hogeschool en VUB.

Wat is betaalbaar? Dat dit niet is vastgelegd, is een van de zaken die het moeilijk maakt om betaalbare studentenhuisvesting te voorzien. "Er zijn verschillende definities om te bepalen in hoeverre een woning betaalbaar is", zegt Johan Desseyn van Mpiris. "Je kan bijvoorbeeld naar het aandeel van het inkomen bekijken. Bij koten is dat veel moeilijker te bepalen. Het zijn ook vaak de ouders die betalen. Bovendien bestaat er zoiets als het recht op wonen. Een recht op een studentenkot bestaat niet, waardoor het een moeilijk af te bakenen concept is."  

Daarom ging Mpiris na wat de Gentse studenten bereid zijn te betalen. Daaruit bleek dat de helft van de studenten niet meer dan 400 euro per maand wil betalen. Een kwart vindt 300 euro de maximumprijs.  

"Wat je wil betalen, is niet hetzelfde als wat je kan betalen", zegt Gents schepen van Wonen Tine Heyse (Groen). "Dé student bestaat niet. Sommige ouders kunnen ook heel dure koten betalen. Tegelijkertijd zijn er studenten die zelf hun kot moeten betalen. We hebben daar geen goed zicht op. Vanuit hogescholen is er een aanbod van betaalbare huisvesting. Of dat voor iedereen betaalbaar is en of hiervan voldoende aanbod is, is maar de vraag."

Heel wat studenten huren ook op de reguliere woningmarkt, onder andere om de prijs te drukken. Volgens perspective.brussels maken deze woningen in Brussel 27% van de studentenwoningen uit en is het voor 46% van de studenten de ‘ideale woning’.

Uit onderzoek van Mpiris blijkt dat in Gent bijna een kwart van de studenten op de reguliere woningmarkt huurt, goed voor 10.000 studenten, verdeeld over ongeveer 3.700 wooneenheden. "Het is hoe dan ook een onderschatting", zegt Johan Desseyn van Mpiris. "De student die in een pand woont dat alle schijn heeft van een klassiek kot te zijn, zou in een eengezinswoning kunnen wonen die zonder vergunning heringedeeld is. Daardoor heeft de student geantwoord dat hij in een klassiek kot woont, terwijl hij eigenlijk in een eengezinswoning woont. We vermoeden daarom dat het eerder om ongeveer 5.000 panden gaat."

Nochtans is dit in Gent niet toegelaten. In 2012 besliste de stad dat gezinswoningen voorbehouden moeten worden voor gezinnen. De belangrijkste reden is dat het de huurprijzen de hoogte in duwt. "Als een huiseigenaar moet kiezen tussen een gezin met twee kinderen of vijf studenten, zal hij sneller voor dat laatste kiezen. Aan hen kan hij een hogere huurprijs vragen", zegt schepen Tine Heyse.  

Uit het onderzoek van Mpiris blijkt ook dat een eensgezinswoning huren goedkoper is dan een kot. "Ik begrijp dat het voor individuele studenten aanlokkelijk is, maar ik moet zorgen dat zeker kwetsbare gezinnen ook op onze huurmarkt terecht kunnen zonder de keuze te moeten maken om een te groot deel van hun inkomen te investeren, of terecht te komen in een slechte woning", zegt Heyse.

Studenten die momenteel in een gezinswoning of appartement wonen, kunnen er voorlopig wel blijven. "We moeten eerst voldoende regulier studentenaanbod voorzien. Pas daarna kunnen we ervoor zorgen dat studenten op de juiste plaats zitten. Het is niet de bedoeling om ze nu allemaal uit te zetten", zegt Heyse.

Ook in Leuven mogen studenten geen eengezinswoning delen. "Woningen die geschikt zijn voor gezinnen, moeten we vrijwaren voor die doelgroep", zegt schepen Corneille. "Studentenhuisvestingsbeleid wringt zich tussen de andere uitdagingen. Dat is niet evident en dat spanningsveld is het grootst in Leuven. De stad is bijna één grote campus. Een derde van de inwoners is student."

Dit onderzoek kwam tot stand met steun van het Fonds Pascal Decroos.